Выселение, признание утратившим право пользования жилым помещением, признание не приобретшим право владения и пользования жилым помещением.

 Собственникам на заметку

о насущном вопросе жилищных отношений: выселение, признание утратившим право пользования жилым помещением, признание не приобретшим право владения и пользования жилым помещением.

Кто же из нас ни разу в жизни не сталкивался с жилищными вопросами?! Зачастую у собственника жилого помещения возникают проблемы, связанные с невозможностью в полной мере реализовывать свои права в отношении, принадлежащего ему на праве собственности, жилого помещения (квартиры, жилого дома и т.д.). Например, связанные с невозможностью оформления перепланировки из-за отсутствия согласия одного прописанного в квартире совершеннолетнего, вопросами регистрации в жилом помещении родственников и посторонних лиц, возможностью выселения нерадивого родственника из принадлежащего помещения или же необходимостью уплаты повышенных коммунальных платежей на квартиру за зарегистрированных, но фактически в квартире не проживающих, лиц, и множеством иных подобных житейских вопросов.

Что же делать, если вы столкнулись с подобными проблемами?

Очевидным будет, конечно, обратиться к специалисту, обладающему знанием в данной отрасли права и безусловно большой практикой работы с подобными случаями, коим и является адвокат. Однако, если же Вы решили сами разобраться в указанном вопросе, то следует обратить внимание на следующее.

Условно можно выделить следующие категории дел, связанные с жилищными правоотношениями: о выселении с предоставлением либо без предоставления другого жилого помещения;  о признании утратившими право пользования жилым помещением;  об изменении, расторжении договора найма жилого помещения;  о вселении в жилое помещение;  о признании не приобретшими право пользования жилым помещением;  о признании права собственности на квартиру;  о разделе жилого помещения; об установлении порядка пользования жилым помещением;  об устранении препятствий в осуществлении права собственности.

Остановимся более подробно на трех:

– о выселении с предоставлением либо без предоставления другого жилого помещения;

– о признании утратившими право пользования жилым помещением;

–  о признании не приобретшими право пользования жилым помещением.

Выселение
Выселение может быть осуществлено по:
– решению суда (судебный порядок);
– постановлением прокурора (административный порядок).
Выселение является одной из наиболее сложных и многочисленных категорий дел в судах, которая регулируется Жилищным Кодексом Республики Беларусь (Далее – ЖК), преимущественно Главой 13 названного Кодекса. Если мы ее откроем, то увидим множество различных оснований для выселения. Как отмечалось выше, выселить можно с предоставлением другого жилого помещения (пример: п. 1 ст. 86, п. 1 ст. 88 ЖК и т.д.) и без (ст. 85 ЖК).
Остановимся на выселении без предоставления жилого помещения, по основаниям, предусмотренным ст. 85 ЖК, поскольку именно эта категория дел наиболее часто встречается в судах и с ней наиболее часто сталкиваются адвокаты в своей деятельности.
Необходимые условия для реализации положений пункта 1 статьи 85 ЖК:
1) Обязательно судебный порядок.
2) Инициатива выселения должна исходить от собственника либо же специально предусмотренных в законе лиц.
3) Специальные условия, названные в абзаце пункта статьи.
Рассмотрим более подробно.
Подлежат выселению в судебном порядке (условие 1) без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц (условие 2):
Рассмотрим по абзацам, что указано в статье (абзац 2 пункта 1): граждане, самоуправно занявшие жилое помещение (условие 3).
Теперь остается разобраться, кто же это за гражданин и что значит самоуправно занявший.
Прямого ответа ЖК не содержит, в нем нет подобного определения, но, если мы обратимся к положению ст. 69 ЖК, которая позволяет собственнику, нанимателю жилого помещения, гражданину, являющемуся членом организации застройщиков предоставлять жилое помещение временно в безвозмездное владение и пользование гражданам без заключения договора. Пункт 3 названной статьи указывает на то, что граждане, которым предоставлено безвозмездное владение и пользование жилым помещение должны покинуть его в течении 3 суток по требованию собственника.
Тогда напрашивается вывод, что, если гражданин не освобождает жилое помещение в течение 3 суток по требованию собственника, тогда мы, как собственник жилого помещения, можем выселить его как гражданина, самоуправно занявшего жилое помещение.
 
Абзац 4 пункта 1: совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилое помещение, наниматель жилого помещения, проживающие совместно с ним члены, бывшие члены его семьи, совершеннолетние члены, бывшие члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков, проживающие совместно с ним, или другие проживающие совместно с этими собственником, нанимателем жилого помещения или гражданином, являющимся членом организации застройщиков, граждане, которые в течение года три и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения требований настоящего Кодекса, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения.
 
Выселяемый субъект: 1) совершеннолетние члены (с 18 лет), бывшие члены семьи собственника жилого помещения (лицо, утратившие статус члена семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, в результате расторжения брака, лишения родительских прав, расторжения письменного соглашения о признании членом семьи или по иным основаниям, предусмотренным законодательством, которое продолжает проживать в жилом помещении), проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилое помещение, 2) наниматель (с кем заключен договор найма) жилого помещения, проживающие совместно с ним члены, бывшие члены его семьи, 3) совершеннолетние члены, бывшие члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков (Организация застройщиков – потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, создаваемый для строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества, последующей их эксплуатации и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества), проживающие совместно с ним, или другие проживающие совместно с этими собственником, нанимателем жилого помещения или гражданином, являющимся членом организации застройщиков, граждане.
 
Условия:
1) которые в течение года три и более раза привлекались к административной ответственности (пример: ст. 21.16 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь – КоАП) за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения требований ЖК.
Применяемые нормативные правовые акты:
– Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 N 399 (ред. от 22.12.2017) “Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений;
– ЖК;
– КоАП.
Смотрим, анализируем, ищем нарушения.
2) делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.
Ставим вопрос: почему мы не можем проживать в квартире именно с выселяемым субъектом, что нам конкретно мешает?
Поставили вопрос? Отвечаем! Не нашли ответа почему нам плохо с ним живется –не можем подать иск, поскольку нет оснований.
3) были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения
Аналогично абзацу 3 пункта 1 – предупреждаем о выселении при допущении новых нарушений (письменно), допускаются нарушения в течении года после предупреждения – идем в суд с иском о выселении.
 
Абзац 7 пункта 1:
граждане в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законодательными актами.
 
Пример: жилое помещение подарено вместе с зарегистрированными и проживающими в нем гражданами, НО в договоре дарения не прописано право пользования квартирой дарителя либо третьих лиц, зарегистрированных в ней. Как итог – они могут быть выселены в соответствии с абз 7 п. 1 ст. 85 ЖК.
 
Пункт 2 рассматриваемой нами статьи говорит о возможности выписать участника долевой собственности. Но как же так, спросите Вы?
Да, такое возможно и при соблюдении все тех же первых двух обязательных условий и третьего специального, смотрим специальные.
Выселяемый субъект: участники долевой собственности, в том числе совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения
Условие:
1) при прекращении права долевой собственности в случае, если:
–  их доля незначительна,
– не может быть реально выделена
– и они не имеют существенного интереса в использовании жилого помещения.
2) Выселение производится после выплаты собственниками выселяемым бывшим участникам долевой собственности за принадлежавшую им долю в жилом помещении ее рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством.
 
Также следует рассмотреть возможность выселения собственником жилого помещения членов, бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением (ст. 95 ЖК)
Указанное основание выселения также можно реализовать, используя условия, приведенные выше.
Опять же рассмотрим специальные условия.
Кто может быть выселен: совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением, проживающие совместно с ним и не имеющие.
Обязательно: проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на жилое помещение.
В случаях:
1. по основаниям, предусмотренным абзацем четвертым пункта 1 статьи 85 ЖК (смотрим выше, его мы рассматривали), без предоставления другого жилого помещения,
Ограничения к выселению:
– если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением – если названными соглашениями предусмотрено право выселяемого лица проживать в жилом помещении, то выселить по ст. 95 ЖК мы не можем,
– в случае, если выселяемые принимали участие в приватизации жилого помещения, а также выселяем из жилого помещения, которое построено с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входили выселяемые. ИСКЛЮЧЕНИЕ если имеются основания абзаца четвертым пункта 1 статьи 85 ЖК.
 2. Выселяемые подлежат выселению по требованию собственника в другое жилое помещение, принадлежащее им либо собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
3. При проведении капитального ремонта или реконструкции жилого помещения, выселяемые подлежат выселению в другое жилое помещение, принадлежащее собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям на период проведения капитального ремонта или реконструкции этого жилого помещения.
Также следует помнить, что в случае выселения несовершеннолетних признанными находящимися в социально опасном положении либо признанными нуждающимися в государственной защите, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
 
Пример из судебной практики:
Решением суда Фрунзенского района г. Минска от 08.10.2015 исковые требования Н. к Г. и несовершеннолетнего Н. о выселении без предоставления другого жилого помещения были удовлетворены в полном объеме.
Судом установлено, истец является собственником спорной квартиры. 10.02.1996 сын истицы, Н. А.Н., зарегистрировал брак с ответчицей Г., после чего последняя вселилась в квартиру и зарегистрировалась в ней. В период брака 09.05.1996 у ответчицы родился сын, Н. С.А. Согласно решению суда Фрунзенского района г. Минска от 11.05.1999 сведения об отце Н. А.Н. из актовой записи о рождении Н. С.А. были исключены. Решением суда Фрунзенского района г. Минска от 11.05.1999 года брак между ответчицей и сыном истицы был расторгнут. Стороны не поддерживают супружеские отношения и не ведут совместного хозяйства. Ответчики утратили статус члена семьи собственника жилого помещения и являются бывшими членами семьи собственника квартиры. Все расходы по оплате коммунальных платежей несет истица в полном объеме. На основании изложенного судом было принято решение о выселении ответчиков из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Выселение в том числе бывшего члена семьи

Также следует рассмотреть возможность выселения собственником жилого помещения членов, бывших членов его семьи, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением (ст. 95 ЖК)
Указанное основание выселения также можно реализовать, используя условия, относящиеся к категории всех дел по выселению.
Однако в данном случае имеются и специальные условия.
Кто может быть выселен: совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением, проживающие совместно с ним и не имеющие.
Обязательно: проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на жилое помещение.
В случаях:
1. по основаниям, предусмотренным абзацем четвертым пункта 1 статьи 85 ЖК , без предоставления другого жилого помещения,
Ограничения к выселению:
– если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением – если названными соглашениями предусмотрено право выселяемого лица проживать в жилом помещении, то выселить по ст. 95 ЖК мы не можем,
– в случае, если выселяемые принимали участие в приватизации жилого помещения, а также выселяем из жилого помещения, которое построено с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого входили выселяемые. ИСКЛЮЧЕНИЕ если имеются основания абзаца четвертым пункта 1 статьи 85 ЖК.
2. Выселяемые подлежат выселению по требованию собственника в другое жилое помещение, принадлежащее им либо собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
3. При проведении капитального ремонта или реконструкции жилого помещения, выселяемые подлежат выселению в другое жилое помещение, принадлежащее собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям на период проведения капитального ремонта или реконструкции этого жилого помещения.
Также следует помнить, что в случае выселения несовершеннолетних признанными находящимися в социально опасном положении либо признанными нуждающимися в государственной защите, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Пример из судебной практики:
Решением суда Фрунзенского района г. Минска от 08.10.2015 исковые требования Н. к Г. и несовершеннолетнего Н. о выселении без предоставления другого жилого помещения были удовлетворены в полном объеме.
Судом установлено, истец является собственником спорной квартиры. 10.02.1996 сын истицы, Н. А.Н., зарегистрировал брак с ответчицей Г., после чего последняя вселилась в квартиру и зарегистрировалась в ней. В период брака 09.05.1996 у ответчицы родился сын, Н. С.А. Согласно решению суда Фрунзенского района г. Минска от 11.05.1999 сведения об отце Н. А.Н. из актовой записи о рождении Н. С.А. были исключены. Решением суда Фрунзенского района г. Минска от 11.05.1999 года брак между ответчицей и сыном истицы был расторгнут. Стороны не поддерживают супружеские отношения и не ведут совместного хозяйства. Ответчики утратили статус члена семьи собственника жилого помещения и являются бывшими членами семьи собственника квартиры. Все расходы по оплате коммунальных платежей несет истица в полном объеме. На основании изложенного судом было принято решение о выселении ответчиков из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

О признании утратившими право пользования жилым помещением.
При раскрытии указанной категории дел сперва хочется отметить существенную разницу с категорией дел о выселении. В чем она состоит? Выселяем мы людей, которые фактически своим присутствием – проживанием, чинят нам препятствия, а признаем утратившими право владения и пользования людей фактически в жилом помещении не проживающих, выехавших из жилого помещения, но не снявшихся с регистрационного учета.
 
Пункт 5 ст. 57 ЖК гласит, что в случае выезда на место жительства в другое жилое помещение члены семьи нанимателя жилого помещения утрачивают права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, и могут быть признаны в судебном порядке утратившими право владения и пользования жилым помещением.
Но как же быть, если ст. 58 ЖК говорит, о том, что временно отсутствующие (в том числе выбывшие по месту пребывания в другое жилое помещение) наниматель жилого помещения и члены, бывшие члены его семьи сохраняют все права и несут обязанности в соответствии с договором найма жилого помещения.
То есть человек уехал, но права и обязанности остались, как такое возможно? Вроде бы как одна норма противоречит другой, выехал – утратил, но права и обязанности остаются.
Так как же выписать человека из квартиры без его согласия?
Устанавливаем следующие факты:
1) Отсутствие выписываемого по месту регистрации.
2) Выбытие выписываемого на другое постоянное место жительства в другое жилое помещение. Не временное, постоянное.
И что забыли? Конечно третий пункт:
3) Неисполнение обязанностей по содержанию жилого помещения. То есть приходим к выводу, не исполняешь обязанностей – неси ответственность.
Они есть! Прекрасно, но как их подтвердить? Ответ есть.
Предоставляем доказательства. Примеры: отсутствие оплаты за коммунальные платежи (за квартиру платили только вы), отсутствие личных вещей выписываемого в Вашем жилом помещении; в какую районную поликлинику ходит выселяемый, показания соседей и множество иных доказательств.
Но следует помнить и о том, что скорее всего Вам будет отказано в удовлетворении исковых требований, если:
– вы чинили препятствия в пользовании жильем выписываемому;
– выезд был вызван невозможностью проживания, выписываемого;
– выписываемый не имеет другого постоянного места жительства.
 
 
Пример из судебной практики:
Решением суда Московского района г. Минска от 27.02.2018 исковые требования В. к П. о признании утратившим право владения и пользования жилым помещением были удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований П. к В. о вселении было отказано.
В качестве оснований к принятию указанного решения об удовлетворении исковых требований истца В. суд указывает на то, что:
– ответчик добровольно выехал из спорного жилого помещения;
– ответчик с 2000 года проживает в квартире 6 дома 15 по пр. Пушкина в г. Минске, что подтверждается сведениями из поликлиники; сведениями с места работы ответчика, из сообщения которого усматривается, что адрес проживания ответчика указана квартира 6 дома 15 по пр. Пушкина в г. Минске, а также контактный телефон, зарегистрированный в данной квартире;
-с момента выезда ответчик не нес расходы по оплате и коммунальным платежам;
-с момента выезда из спорного жилого помещения в спорную квартиру вселиться не пытался.
Доводы ответчика:
–  в части того, что из спорной квартиры он был вынужденно выехать, поскольку в спорной квартире мало места и проживать с семьей он не мог, суд не принимает во внимание, поскольку после смерти матери сторон в квартире были зарегистрированы три человека, спорная квартира двухкомнатная и ответчику ничто не препятствовало проживать в спорной квартире.
– ответчика в части того, что он продолжал обслуживаться в поликлинике по месту нахождения спорной квартиры, суд находит несостоятельными, поскольку данные доводы опровергаются сведениями УЗ «15-я поликлиника».
– в части того, что он нес расходы по содержанию спорной квартиры, поскольку суду не представлено доказательств в подтверждении данному факту. Факт того, что истица не обращалась в суд с иском о взыскании с него расходов по содержанию квартиру, не является достоверным доказательством в подтверждении вышеуказанного довода.
Доводы ответчика в части того, что истица каким-либо образом препятствовала ему вселению в спорную квартиру суд не принимает во внимание, поскольку ответчик не обращался в компетентные органы за разрешением данного вопроса.
Поскольку ответчик признан утратившим право владения и пользования жилым помещением, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ответчика о вселении у суда не имеется.
О признании не приобретшим право владения и пользования

Выселяем – по фактическому проживанию, признаем утратившими право владения и пользования жилым помещением – при наличии прописки, но фактическом отсутствии по месту жительства, когда лицо переехало в другое жилое помещение на постоянное место жительства, а признаем не приобретшим право владения и пользования – наличие прописки, отсутствует факт переезда из спорного жилого помещения в другое жилое помещение на постоянное место жительства, выписываемое лицо вообще не вселялось в спорное жилое помещение, никогда там не проживало.
То есть при признании:
– утратившим право владения и пользования лицо утрачивает права и обязанности в отношении жилого помещения,
– не приобретшим право владения и пользования лицо никогда не приобретало ни прав, не обязанностей в отношении жилого помещения.
Устанавливаемые нами факты: все те же, что и при признании утратившим право владения и пользования жилым помещением, но с привязкой на то, что лицо никогда не проживало в жилом помещении.
Правовая составляющая аналогична правовому обоснованию при признании утратившим право владения и пользования.

Пример из судебной практики:
Решением суда Партизанского района г. Минска от 24.05.2017 исковые требования А. к Д, несовершеннолетней З. о признании неприобертшими право владения и пользования квартиры 4 дома 7 по улице Менделеева в г. Минске, были удовлетворены в полном объеме.
Удовлетворяя исковые требования истца А. суд исходил из следующего. Спорная квартира 4 дома 7 по улице Менделеева в г. Минске принадлежит истцу на праве собственности. 01.06.2016 между А. и Д. в О/ЗАГС в отделе Первомайского района г. Минска. Решением суда Первомайского района г. Минска от 05.01.2017 брак был расторгнут. От брака детей не имеют, несовершеннолетняя З. является дочерью ответчицы Д. от первого брака. Истец 07.06.2016 зарегистрировал ответчиц в спорном жилом помещении. В период времени с июня 2015 года по настоящее время в квартире проживает свидетель К., с которым был заключен договор найма жилого помещения. В спорное жилое помещение ответчицы никогда не вселялись, в квартире отсутствуют их личные вещи, постоянно ответчицы проживали и проживают в квартире, расположенной в Первомайском районе г. Минска в связи с чем последние подлежат признанию не приобрётшими право владения и пользования жилым помещением.
Доводы ответчика Д. о том, что прописка по указанному адресу необходима ее дочери, для того, чтобы ходить в детский сад в г. Минске не принимается судом во внимание поскольку это не свидетельствует о том, что в спорное жилое помещение ответчицы вселялись и проживали когда-либо.